Tỷ suất sinh lợi trong bất động sản là gì? Cách các nhà đầu tư tính toán ra lợi nhuận

Khi đầu tư vào bất động sản, tất cả đều có mục tiêu kiếm tiền.  Thông thường, các nhà đầu tư mua một bất động sản cho thuê, tìm người thuê và nhận nguồn thu nhập từ việc cho thuê đó. Lưu ý quan trọng, bạn cần ước tính sẽ kiếm được bao nhiêu thu nhập cho thuê trước khi bạn quyết định mua loại hình bất động sản cho thuê này. 

Đầu tiên, cần tìm hiểu về khái niệm tỷ suất sinh lời trong bất động sản. Sau đó, bạn sẽ cần tính tỷ suất lợi nhuận trên một bất động sản cho thuê. Cùng xem hướng dẫn chi tiết bài viết dưới đây.

Tin liên quan: Top nhà phố Propzy Home có khả năng sinh lời cao, được nhiều nhà đầu tư lựa chọn

Tỷ suất sinh lợi là gì? 

Tỷ suất sinh lợi (ROR: Rate of return) là số liệu đo lường khả năng sinh lời hiện tại của bất động sản đầu tư. Nó cũng có thể được sử dụng để dự báo khả năng sinh lời dự kiến ​​của bất động sản cho thuê.

Khi bạn tính ra tỷ lệ ROR thì đây thước đo lợi nhuận chính xác hơn so với việc chỉ tính về thu nhập cho thuê, vì nhiều lý do.

Thứ nhất, tỷ suất sinh lợi (ROR) đo lường thu nhập hoặc thu nhập ròng – so với giá trị hoặc chi phí của bất động sản đầu tư. Thứ hai, ROR có thể xem xét trừ đi các chi phí khác nhau. Kết quả là ROR tính toán lợi nhuận ròng, ngược lại với cách chỉ tính tiền tổng thu nhập.

Đương nhiên, điều này khiến các nhà đầu tư bất động sản băn khoăn: Công thức tỷ suất sinh lợi là gì?

Sự thật, không có thước đo chung cho ROR. Bởi, có nhiều hình thức ROR khác nhau, tùy thuộc vào phương pháp đầu tư và mục đích tính toán và ảnh hưởng bởi các yếu tố khác. Ba yếu tố thường được sử dụng nhất trong phân tích tỷ suất sinh lợi bất động sản bao gồm: Lợi tức đầu tư (ROI: Return on Investment); Tỷ lệ vốn hóa (Cap Rate); Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt (Cash on cash return)

Trong phạm vi bài kỳ 1, chúng tôi phân tích về tỷ lệ sinh lời khi đầu tư cho thuê bất động sản (Gorss rental yield). Các kỳ tiếp, sẽ hướng dẫn chi tiết về các tỷ lệ liên quan như: ROI, Tỷ lệ vốn hóa và Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt.

Lợi nhuận gộp trong bất động sản là gì? 

Lợi nhuận gộp (Gorss rental yield) trong bất động sản là một thước đo tài chính mà các nhà đầu tư sử dụng để xác định khả năng sinh lời tiềm năng của một bất động sản cho thuê. Bằng cách theo dõi lợi suất gộp của bất động sản cho thuê hiện đang sở hữu, nhà đầu tư cũng có thể xác định sự thay đổi của giá thuê trên thị trường hợp lý để giúp giữ lợi nhuận cao.

Như vậy, lợi tức gộp – còn được gọi là Tổng Lợi Nhuận cho thuê – là tổng số tiền thuê thu được từ một bất động sản so với giá trị thị trường của bất động sản hoặc giá mua.

CÔNG THỨC TÍNH TỶ SUẤT SINH LỜI GỘP (Gorss rental yield):

.

Tỷ suất sinh lời gộp trên chưa tính đến một số yếu tố khác có thể tác động đến chủ BĐS như chi phí (trả cho môi giới, thuế thu nhập cá nhân từ doanh thu cho thuê BĐS…) hoặc khả năng BĐS tăng/giảm giá trị trong tương lai.

Ví dụ cách tính tỷ suất sinh lời gộp khi đầu tư cho thuê: 

Nếu một ngôi nhà mặt tiền cho thuê ở Thành phố HCM, giá chào bán của ngôi nhà đó là 6 tỷ VNĐ, mỗi tháng ngôi nhà này có thể tạo ra tổng tiền thuê là 61 triệu VNĐ/ 1 tháng. Như vậy, tỷ lệ tổng lợi nhuận sẽ là 12,2%

• 61 triệu VNĐ tiền thuê hàng tháng x 12 tháng = 732 triệu VNĐ tổng tiền thuê hàng năm
• Tổng tiền thuê hàng năm 732 triệu VNĐ / giá tài sản 6 tỷ VNĐ = 0,122 hoặc 12,2%

Nói cách khác, bằng cách mua một bất động sản cho thuê với giá 6 tỷ, nhà đầu tư sẽ nhận được lợi nhuận 12,2% trước khi thanh toán cho các khoản như chi phí hoạt động thông thường, đóng góp vào tài khoản CapEx (chi phí vốn), thanh toán thế chấp (gốc và lãi), và các loại thuế.

Đây là một phép tính nhanh và có phần đơn giản hóa đế giúp chủ bất động sản có sự so sánh mức sinh lời từ việc cho thuê bất động sản với các kênh đầu tư khác như lãi suất ngân hàng.

Tại sao các nhà đầu tư bất động sản sử dụng lợi nhuận gộp? 

Điều quan trọng cần hiểu là lợi suất gộp trong bất động sản không phải là thước đo khả năng sinh lời, bởi vì việc tính toán này không tính đến chi phí sở hữu và vận hành một bất động sản cho thuê. Điều đó có nghĩa là bất động sản cho thuê có thể có lợi suất gộp hấp dẫn, nhưng cũng có dòng tiền âm.

Ví dụ, giả sử rằng chủ nhân của ngôi nhà trên ở thành phố HCM đã phải chi 500 triệu VNĐ để sửa hệ thống đường cống, nước, hệ thống điện mặt trời… (chi phí HVAC).

Tổng lợi nhuận cho thuê sẽ không thay đổi vì người thuê vẫn đang trả tiền thuê như cam kết hợp đồng ban đầu.

Tuy nhiên, dòng tiền trong năm có thể sẽ bị âm, giả sử 50% tổng tiền thuê được sử dụng để thanh toán chi phí hoạt động, trước bất kỳ chi phí vốn nào như HVAC mới:

• Tổng thu nhập cho thuê hàng năm là 732 triệu VNĐ – 360 triệu VNĐ chi phí hoạt động – 500 triệu VNĐ chi phí HVAC = <1,3> dòng tiền ( âm 130 triệu VNĐ)

Mặc dù lợi nhuận gộp có những hạn chế của nó, nhưng có một số lý do chính khiến các nhà đầu tư bất động sản sử dụng để tính toán lợi nhuận gộp trên bất động sản cho thuê:

1. So sánh các khoản đầu tư thay thế

Lợi nhuận gộp là một cách nhanh chóng và dễ dàng để so sánh các khoản đầu tư tiềm năng nhằm thu hẹp các lựa chọn. Nếu một bất động sản không tạo ra lợi nhuận gộp tốt ngay từ đầu, thì dòng tiền và thu nhập hoạt động ròng (NOI) cũng có thể thấp.

Ví dụ, một nhà đầu tư có thể yêu cầu lợi tức gộp tối thiểu là 10% trước khi xem xét kỹ hơn những ngôi nhà tiềm năng để mua. Bằng cách chia tổng thu nhập cho thuê của một căn nhà cho giá chào bán, một nhà đầu tư có thể nhanh chóng biết được liệu một khoản đầu tư tiềm năng có thể vào danh mục mua của họ hay không.

2. Tính giá thuê theo thị trường hợp lý

Công thức tổng lợi nhuận (Gorss rental yield) cũng có thể được sử dụng để xác định giá thuê nhà hợp lý trên thị trường là bao nhiêu. Đôi khi, một ngôi nhà chưa bao giờ được sử dụng để cho thuê trước đây và nhà đầu tư không chắc chắn phải tính phí cho thuê là bao nhiêu.

Bằng cách phân tích tổng lợi nhuận từ các bất động sản có thể so sánh khác, giá thuê thị trường có thể được tính toán bằng cách sắp xếp lại công thức lợi nhuận gộp:

• Tổng lợi nhuận (Gorss rental yield) = Tổng tiền thuê hàng năm / Giá trị thị trường hiện tại
• Tổng tiền thuê hàng năm = Giá trị thị trường hiện tại x Tổng lợi nhuận

Giả định rằng lợi suất gộp từ các bất động sản cho thuê mặt bằng tương tự trong cùng khu vực là 12%. Nếu nhà đầu tư trả 10,1 tỷ VNĐ cho một ngôi nhà mặt tiền chưa bao giờ được thuê, dựa trên công thức tổng lợi nhuận, giá thuê theo thị trường hợp lý sẽ là khoảng 100 triệu VNĐ mỗi tháng:

• 10,1 tỷ VNĐ giá trị thị trường hiện tại x 12% (0,12) = 1 tỷ 212 VNĐ tổng tiền thuê hàng năm
• 1 tỷ 212 VNĐ tổng tiền thuê hàng năm / 12 tháng = 101 triệu VNĐ/ tháng

Xem xét kỹ hơn về tổng lợi nhuận trong bất động sản

Trước khi mua bất động sản cho thuê, các nhà đầu tư tính toán lợi nhuận gộp để giúp xác định xem tài sản đó có phải là một khoản đầu tư tốt hay không.

Tuy nhiên, xác định tổng lợi nhuận không phải là một phép tính một lần. Các nhà đầu tư theo dõi giá thuê trung bình trên thị trường và giá trị tài sản để theo dõi sự thay đổi của lợi suất gộp trong suốt thời gian nắm giữ, để đảm bảo rằng giá thuê phù hợp đang được tính.

Để minh họa, chúng ta sẽ giả định rằng một ngôi nhà dành cho một gia đình đã được mua cách đây 5 năm tại thị trường bất động sản ở TP.HCM. Có thể theo dõi sự thay đổi trong tổng lợi nhuận trong năm năm qua:

Lợi suất gộp đạt trung bình khoảng 6,0% mỗi năm, cho đến năm ngoái khi nó giảm xuống còn 5,4%. Nếu giá thuê theo thị trường hợp lý điều chỉnh trở lại lên đến 6,0%, điều đó sẽ đề xuất mức tăng tiền thuê từ 30,294 triệu đồng lên 33, 880 triệu đồng mỗi tháng.

• Tổng lợi nhuận = Tổng tiền thuê hàng năm / Giá trị thị trường hiện tại
• Tổng tiền thuê hàng năm = Giá trị thị trường hiện tại x Tổng lợi nhuận
• 6 tỷ 776 triệu VNĐ giá trị thị trường hiện tại x 6% = 406,5 triệu VNĐ tổng tiền thuê hàng năm/ hoặc 33,8 triệu VNĐ tổng tiền thuê hàng tháng

Trước khi tăng giá thuê, một nhà đầu tư sẽ tính giá thuê so sánh để xác định giá thuê thị trường hợp lý của những căn nhà tương tự trong cùng một khu vực lân cận hoặc khu vực. Điều này giúp đảm bảo giá thuê gộp cạnh tranh và bất động sản đang tạo ra nhiều lợi nhuận tiềm năng nhất có thể.

Các thước đo tài chính khác để đo lường lợi tức bất động sản

Lợi suất gộp là một phép tính nhanh chóng và dễ dàng mà các nhà đầu tư sử dụng để thu hẹp các lựa chọn đầu tư và tính giá thuê hợp lý trên thị trường. Tuy nhiên, việc tính toán lợi suất gộp không cho thấy một bất động sản đầu tư có thể tạo ra bao nhiêu lợi nhuận vì chi phí hoạt động không được sử dụng trong phương trình.

Khi danh sách các khoản đầu tư được thu hẹp, các nhà đầu tư sẽ tính tiếp đến các chỉ số về Lợi tức đầu tư (ROI: Return on Investment); Tỷ lệ vốn hóa (cap rate); Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt (Cash on cash return) có thể được sử dụng để phân tích khả năng sinh lời tiềm năng của bất động sản cho thuê trước khi quyết định mua

Như vậy, bằng cách kết hợp các số liệu tài chính với tính toán lợi suất gộp, các nhà đầu tư bất động sản có thể hiểu rõ hơn về bức tranh toàn cảnh thay vì chỉ nhìn vào một hoặc hai thước đo lợi nhuận.