Theo khảo sát đến hết ngày 1.10.2016 Bình Thạnh có khoảng 1.920 giao dịch nhà và đất ở, tình hình giao dịch Bất động sản tại Bình Thạnh bị ảnh hưởng bởi quy hoạch treo và triều cường. Top 4 con đường vàng của Bình Thạnh là: Xô Viết Nghệ Tĩnh, Phan Đăng Lưu, Bạch Đằng, Điện Biên Phủ.
- Con số giao dịch nhà, đất ở
Theo số liệu khảo sát của Propzy, trong 9 tháng đầu năm 2016 tổng số giao dịch được ghi nhận tại Bình Thạnh là 1.920 nhà, đất ở. Trong đó giá trị giao dịch nằm trong khoảng từ 1,3 tỷ – 2,5 tỷ
Loại giao dịch thường diễn ra là nhà phố trong hẻm, mua với mục đích để ở, diện tích trung bình là 40 – 70m2 do hiện nay hình thức xây dựng trên toàn quận chủ yếu là nhà phố liên kế, mật độ xây dựng cao.
- Quy hoạch treo, triều cường ảnh hưởng đến giao dịch nhà đất nhưng lại là cơ hội cho người mua
Khác với sự thuận lợi như đã phân tích ở Phú Nhuận kỳ trước. Giao dịch bất động sản tại Bình Thạnh bị ảnh hưởng nhiều bởi 2 yếu tố quy hoạch treo và triều cường.
Quy hoạch tại quận Bình Thạnh
Về quy hoạch
Do quá trình lịch sử phát triển đô thị để lại, quận Bình Thạnh là một trong các quận nội thành có nhiều hẻm nhỏ, chi chít, hình dạng gấp khúc, khó đi lại. Nếu như trước đây, đa số các hẻm được xác định một cách tương đối, không sát thực tế, đôi khi hoàn toàn duy ý chí và được triển khai đến người dân bằng cách cắm bảng hẻm giới, chưa có cơ sở để ban hành chính thức thì đến năm 2008 – 2009, UBND quận Bình Thạnh phê duyệt được 19/20 phường (trừ phường 28 đã có thông báo riêng về quy định lộ giới các tuyến hẻm), vì thế gần như toàn bộ quận Bình Thạnh đã có quy định về lộ giới hẻm. Tuy nhiên đây chỉ là bước đầu tiên khai thông trong vấn đề với rất nhiều câu hỏi chưa có lời giải đáp của người dân về quy hoạch treo dẫn đến việc bao năm qua người dân không dám bỏ tiền ra sửa chữa lớn dù nhà rất chật chội.
Nhưng Bình Thạnh vẫn là một quận với bất động sản có giá trị kinh doanh cao do nằm ở vị thế cửa ngõ quan trọng nhất phía Đông Bắc của thành phố Hồ Chí Minh cùng giá trị thanh khoản cao. Khách có nhu cầu mua nhà tại Bình Thạnh, cần phải hiểu quy hoạch tổng thể chức năng Bình Thạnh để có cái dài hạn trong việc sử dụng bất động sản:
- Cụm I (Hướng Nam): gồm các phường 1,2,3 14,15 và 17, có chức năng: Khu dân cư và trung tâm hành chính – giáo dục – thương mại – dịch vụ, với khu trung tâm là chợ Bà Chiểu.
- Cụm II (Hướng Tây): gồm các phường 5, 6, 7 11, 12 và 13, có chức năng: Khu dân cư và trung tâm hành chính – giáo dục – thương mại – dịch vụ, với khu dân cư Bình Hòa.
- Cụm III (Hướng Đông): gồm các phường 19,21, 22, tập trung rất nhiều các Dự án căn hộ như The Mannor – Bitexco, Saigon Pearl – SSG, và mới nhất là khu Vinhomes.
- Cụm IV (Hướng Bắc): gồm các phường 24,25,26, 27 và 28, được quy hoạch là khu đô thị sinh thái của thành phố.
Vấn đề triều cường – ngập lụt
Theo báo cáo trong Hội thảo chuyên đề “Quản lý xây dựng, chỉnh trang và phát triển đô thị thành phố HCM”, báo cáo đánh giá quận/ huyện bị ảnh hưởng nhiều nhất là Bình Thạnh khi Thành phố bị có hiện tượng mưa lớn kết hợp triều cường, ghi nhận đợt ảnh hưởng nặng nhất mưa lớn kết hợp triều cường đợt tháng 9.2016 Bình Thạnh điểm ngập lụt chiếm 63,58% diện tích toàn quận.
Vấn đề ngập lụt là 1 trong những nguyên nhân ảnh hưởng đến giao dịch bất động sản của quận Bình Thạnh
Tuy nhiên đây lại là cơ hội cho người mua, bởi Bình Thạnh có vị trí tốt, mặt bằng giá thấp nhưng qua thời gian khả năng chống ngập úng đã cải thiện rất nhiều. Theo khảo sát trực tiếp của Propzy với người dân, mức độ ngập úng tại Bình Thạnh giảm dần qua các năm.
Ngoài ra, thành phố đã quy hoạch các hồ điều tiết nước lớn các khu vực; dành quỹ đất tự nhiên dự trữ cho nước chảy tràn; khu vực nội thành còn chưa bị bê tông hóa cao độ; Thành phố cũng đã quy định bắt buộc doanh nghiệp phải đào lại hồ có diện tích bằng hoặc lớn hơn để trả lại diện tích mặt nước đã bị san lấp trong khu vực dự án; và đã công bố quy định không được xây dựng công trình kiến trúc ven bờ các sông rạch, như đối với sông Sài Gòn từ mép cao bờ sông vào đến 50m, các sông rạch khác từ 10m, 20m không được xây dựng công trình, để bảo vệ hành lang kênh rạch.
Hơn 20 năm qua, Thành phố đã làm nên kỳ tích chỉnh trang lưu vực kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè, kênh Tàu Hủ – Ruột Ngựa, kênh Tân Hóa – Lò Gốm, đã mang lại bộ mặt mới cho nhiều vùng dân cư lụp xụp trên và ven kênh rạch đổi đời và hiện nay Thành phố đang tiếp tục chỉnh trang kênh Tham Lương – Bến Cát, kênh Đôi – kênh Tẻ, rạch Xuyên Tâm…
- Con đường của các BĐS vàng
Giá theo đơn giá nhà nước, 4 con đường này đều có mức giá ngang nhau là 21.600,000 VNĐ, tuy nhiên theo đơn giá giao dịch thị trường lại có sự chênh lệch giữa các tuyến đường “vàng” này. Theo thứ tự:
Phan Đăng Lưu
Đường kéo dài trên 2 địa bàn quận Phú Nhuận và Bình Thạnh, tuy nhiên giá ghi nhận của Propzy Phan Đăng Lưu từ giáp Phú Nhuận trở về chợ Bà Chiểu (Bình Thạnh) thì cao hơn đoạn thuộc địa bàn quận Phú Nhuận. Mức giá giao động từ 90 – 160 triệu/m2
Đoạn đường này cũng có nhiều phòng giao dịch của các ngân hàng
Xô Viết Nghệ Tĩnh
Trải dài từ cầu Thị Nghè đến cầu Bình Triệu tuy nhiên giá giao dịch được ghi nhận cao nằm từ đoạn cầu Thị Nghè đến Ngã Tư Hàng Xanh, mức giá giao động từ 80 – 145tr/m2. Có chức năng dịch vụ thương mại
Điện Biên Phủ
Thuộc khu vực Bình Thạnh, kéo dài từ cầu Điện Biên Phủ đến cầu Sài Gòn. Mức giá ghi nhận cao nhất thuộc về đoạn từ cầu Điện Biên Phủ đến ngã tư Hàng Xanh từ 80 – 135 tr/m2. Có chức năng thương mại – dịch vụ – cao ốc văn phòng – ở.
Bạch Đằng
Từ Chợ bà Chiểu đến ngã ba Hàng Xanh, chỉ kéo dài 1,4 km nhưng đây là con đường có giá trị kinh doanh tiêu biểu tại Bình Thạnh, “buôn có bạn bán có phường” phần lớn tuyến đường Bạch Đằng được kinh doanh buôn bán vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội ngoại thất lâu năm, nghĩ đến việc mua những đồ dùng này dân Bà Chiểu, Bình Thanh thường chỉ mua tai đây. Do sự cạnh trang của các ngành nghề theo hướng siêu thị và hiện đại hơn, tuy nhiên mở cửa hàng buôn bán vẫn còn được duy trì, nên xu hướng cho thuê mặt bằng mở của hàng vật liệu xây dựng vẫn được duy trì, mức giá được ghi nhận tại đường Bạch Đằng là 90 – 130 tr/m2.
Nhìn chung mặt bằng giá Bình Thạnh không quá khác biệt giữa các trục đường lớn so với các quận huyện khác
Bài viết liên quan: