Căn nhà của bạn hiện đang thế chấp, sổ đỏ do ngân hàng giữ, bạn có được phép bán hay không và người mua nhà liệu có gặp rủi ro gì?
Bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng là hoàn toàn hợp pháp!
Nếu bạn đang nợ ngân hàng một khoản tiền và thế chấp bằng nhà cửa, nhưng chưa tới thời hạn phát mãi nhà (do không trả được nợ) thì hoàn toàn có thể bán nhà, việc này có lợi cho cả ba bên (người bán, người mua và ngân hàng).
Về phía bạn, sau khi bán nhà sẽ trả được nợ và không bị ngân hàng phát mãi nhà nữa. Ai cũng biết rằng căn nhà một khi bị ngân hàng phát mãi, thường với mức giá thấp hơn giá trị thực tế của căn nhà. Với người mua, căn nhà đang bị thế chấp lại càng hấp dẫn, bởi họ có thể yên tâm rằng, ngân hàng đã đồng ý thế chấp thì không thể nào nằm trong diện quy hoạch hay vướng mắc về các vấn đề pháp lý. Còn ngân hàng thì sao? Tất nhiên, họ sẽ thu hồi nợ nhanh hơn.
Tuy nhiên, khác với bán nhà thông thường, bán nhà thế chấp chỉ hợp pháp khi được ngân hàng đồng ý. Do đó, bạn, người mua và ngân hàng cần thực hiện một Biển bản thỏa thuận 3 bên có nội dung như sau: Sau khi người mua chuyển đủ khoản tiền mà bạn đang nợ ngân hàng vào tài khoản trả nợ vay của bạn thì ngân hàng sẽ ký lệnh giải chấp nhà và trả giấy tờ sỡ hữu.
Như vậy, trước hết bạn phải yêu cầu người mua đặt cọc trước một khoản tiền để bạn trả nợ ngân hàng thì mới được làm thủ tục giải chấp. Tất nhiên, người mua có thể từ chối vì sợ rủi ro là bạn nhận tiền đặt cọc mà không trả nợ ngân hàng, thậm chí trả nợ xong, ngân hàng đã trả sổ đỏ nhưng bạn vẫn lật lọng không tiến hành tiếp thủ tục cần thiết để bàn giao nhà, thì họ vừa không mua được nhà vừa khó đòi lại tiền cọc.
Làm sao để người mua nhà có thể tuyệt đối yên tâm giao dịch với bạn?
Trước khi thực hiện cam kết chuyển tiền để ngân hàng giải chấp, bạn nên:
- Chủ động cung cấp cho người mua nhà tất cả những giấy tờ liên quan đến căn nhà bao gồm: hợp đồng cho vay thế chấp với ngân hàng, bản photo sổ đỏ, CMND, hộ khẩu. Đề nghị họ mang các giấy tờ này ra phòng công chứng để kiểm tra tính pháp lý cho yên tâm.
- Cùng người mua nhà làm việc với nhân viên tín dụng của ngân hàng đang vay tiền để làm rõ các điều kiện giải chấp, như: số tiền phải trả (tính cả gốc, lãi và lãi phạt nếu thanh toán trước hạn), và thời gian trả thông báo giải chấp sau khi người mua chuyển tiền.
Khi đã thống nhất hết những thông tin trên, bước tiếp theo của bạn và người mua nhà là làm Biên bản cam kết 3 bên với ngân hàng.
Sau đó, khi làm thủ tục giải chấp với ngân hàng, để chứng minh mình có đủ năng lực và thiện chí giao dịch bán nhà, bạn cần:
- Đề nghị người mua nhà mở một tài khoản tiết kiệm tương đương với số tiền để ngân hàng giải chấp nhằm đảm bảo an toàn cho người mua nhà trong việc thanh toán.
- Nhờ phòng công chứng uy tín soạn sẵn một hợp đồng đặt cọc với số tiền đặt cọc là số tiền mà người mua sẽ chuyển cho ngân hàng để giải chấp, và các điều khoản ràng buộc khác giữa hai bên bán – mua.
>>> Xem Thêm: Kinh nghiệm mua nhà ngân hàng thanh lý
Quy trình giải chấp đúng chuẩn, nhanh chóng
- Bạn và người mua nhà đặt bút kí hợp đồng đặt cọc vào đúng thời điểm người mua nhà chuyển tiền từ tài khoản tiết kiệm của họ sang tài khoản trả nợ của bạn để ngân hàng giải chấp.
- Trong vòng 24 giờ, ngân hàng sẽ gửi thông báo giải chấp đến phòng Tài nguyên Môi trường quận và phòng công chứng nơi bạn thực hiện thủ tục mua bán nhà. Ngay lúc đó, phòng công chứng sẽ kí Hợp đồng ủy quyền để bạn cùng bên mua đến phòng Tài nguyên Môi trường quận xóa đăng ký thế chấp.
- Kế đến, bạn và người mua nhà sẽ quay về phòng công chứng để kí hợp đồng mua bán. Bây giờ, người mua nhà đã có thể tin tưởng chuyển nốt số tiền còn lại cho bạn để hoàn tất các thủ tục cần thiết.
Một điều quan trọng cần lưu ý nữa là khi nhận được thông báo giải chấp của ngân hàng, bạn cần công khai cho người mua nhà thấy đầy đủ các giấy tờ, bao gồm: thông báo giải chấp, bản gốc hợp đồng vay ngân hàng, sổ đỏ, bản sao công chứng CMND, hộ khẩu, giấy đăng kí kết hôn hoặc chứng thực tình trạng hôn nhân, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền thực hiện xóa đăng kí thế chấp,… Việc đưa ra các loại giấy tờ này sẽ khẳng định bạn không có “ý đồ” hay “nguy cơ” “phá” giao dịch với người mua nhà.
Như vậy, để có thể bán được căn nhà của mình khi đang thế chấp ngân hàng nhanh kịp trả nợ trước hạn phát mãi mà vẫn dễ dàng và được giá, bạn nhất định phải tạo được cho người mua nhà sự an tâm, tin tưởng. Bởi, trong một giao dịch mà số tiền cọc không hề nhỏ (đủ để trả hết nợ gốc lãi cho bạn) và còn liên quan trực tiếp đến bên thứ ba (ngân hàng) thì chuyện người mua “đứng ngồi không yên” lo sợ rủi ro là không thể tránh khỏi. Hãy bằng sự uy tín, am hiểu quy trình của mình, và sự rõ ràng trong các điều khoản hợp đồng, để giúp cho người mua nhà không sợ bị “lật kèo” hay day vào kiện tụng mà tự tin mua căn nhà này. Đặc biệt, bạn cũng có thể đứng ra thuê một bên độc lập như luật sư, đại lý mua bán bất động sản chuyên nghiệp, uy tín để họ hỗ trợ, tư vấn cho giao dịch này. Đây là cách tốt nhất giúp những người đang có ý định mua nhà an tâm hơn khi giao dịch với bạn.
Một số bài viết mà bạn có thể quan tâm:
- Những lưu ý quan trọng khi đặt cọc giữ chỗ mua bán nhà đất
Bài viết liên quan: