“Bắt mạch” thị trường Căn hộ TP. HCM, Quý 1.2021

Dù ảnh hưởng bởi Covid-19, nhưng nguồn cung hiện rất thấp là một trong những nguyên nhân thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá bán của phân khúc căn hộ.

1.Đối với thị trường căn hộ nhà ở

Nguồn Savills

(1) Dữ liệu thị trường cập nhật toàn bộ thị trường HCM, đến Q1/2021
(2) Tỷ lệ hấp thụ bằng lượng giao dịch chia cho nguồn cung sơ cấp

QoQ: So sánh theo quý

YoY: So sánh theo năm

Nguồn Savills

Nguồn cung mới hạn chế

Nguồn cung sơ cấp trong Q1/2021 đạt hơn 4.900 căn, giảm -56% theo quý và -31% theo năm. Tổng nguồn cung mới đạt hơn 2.200 căn từ 2 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 8 dự án hiện hữu, giảm -73% theo quý và -38% theo năm. Trong đó, hai dự án hạng B mới là Masteri Lumiere ở Quận 2 và King Crown Infinity ở Thủ Đức chiếm 33%.

Hạng B dẫn đầu nguồn cung sơ cấp trong Q1 với 57% thị phần. Với các khu đô thị mới, các quận gồm Quận 2, 7 và 9 chiếm 78% nguồn cung sơ cấp Hạng B.

Tình hình hoạt động tổng quan trên thị trường HCM: 

Tổng giao dịch trong quý đạt gần 2.100 căn, thấp nhất trong 5 năm, giảm -76% theo quý và -56% theo năm, do nguồn cung sơ cấp thấp.

Hai dự án hạng B mới bán tốt với tỷ lệ hấp thụ 86%. Căn hộ diện tích lớn ở các dự án hiện hữu với giá căn cao chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung sơ cấp khiến tình hình hoạt động giảm. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 42%, giảm mạnh -34 điểm phần trăm theo quý.

Giá bán ghi nhận tăng ở cả ba Hạng, trong đó các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu ghi nhận mức tăng đến 6% so với các đợt mở bán trước đó.

Vấn đề trái phiếu doanh nghiệp

Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thắt chặt các phương thức cho vay thương mại khiến tỷ lệ vốn ngắn hạn tối đa cho các khoản vay trung và dài hạn tiếp tục giảm còn 30% vào tháng 10 năm 2023. Trái phiếu doanh nghiệp dần trở thành phương thức huy động vốn thay thế được các doanh nghiệp Bất động sản ưa chuộng.

Theo báo cáo Triển vọng Thị trường Trái phiếu Doanh nghiệp Việt Nam của FiinGroup, các chủ đầu tư bất động sản chiếm 38% trong tổng số các doanh nghiệp phát hành trái phiếu, với tổng giá trị hơn 7 triệu USD, tăng 28% theo năm.

Từ 2018-2020, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tăng hàng năm và đạt 90% vào năm 2020, tuy nhiên, tổng lượng giao dịch căn hộ sẽ là thách thức lớn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu khi ghi nhận mức giảm trung bình -32%/năm,.

Khu trung tâm trở nên sôi động

Trong 9T/2021, dự kiến có hơn 14.600 căn hộ ở cả ba Hạng sẽ gia nhập thị trường. Nhờ tuyến Metro số 1 chuẩn bị vận hành cũng như tiến độ đường Vành đai 3, các khu đô thị mới ở các quận có tốc độ đô thị hóa cao như Quận 2, 7 và 9, vẫn là nguồn cung chính trong tương lai, chiếm 44% thị phần.

Với dự án căn hộ hàng hiệu đầu tiên – Grand Marina ở Quận 1, giá bán khu vực trung tâm dự kiến sẽ đạt mốc cao mới. Thủ tục hành chính cải thiện cũng như việc hoàn thành các cơ sở hạ tầng trọng điểm tương lai sẽ tiếp tục hỗ trợ cho các dự án mới ở khu ngoài trung tâm.

Đến năm 2024, tổng cung dự kiến đạt hơn 112.000 căn hộ, trong đó Hạng B sẽ dẫn dắt với 48% thị phần.

2.Đối với thị trường căn hộ dịch vụ (Apartment service) 

Phân khúc căn hộ dịch vụ vẫn đang chịu ảnh hưởng từ Covid-19. Tuy nhiên tình hình chung khá ổn định. Thị trường sẽ nhanh chóng trở lại khi vận chuyển quốc tế hồi phục.

    Nguồn Savills

Nguồn cung giảm

Trong Q1/2021, nguồn cung giảm -2% theo quý, do ba dự án đóng cửa và một dự án hạng C cắt giảm nguồn cung phòng cho thuê. Trong khi không có dự án mới. Hạng C bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi đại dịch do các chủ thuê phải đối mặt với sự cạnh tranh gây gắt từ phương thức căn hộ mua để cho thuê.

Các dự án mới trì hoãn ngày khai trương. Tuy nhiên, nguồn cung trong chín tháng tiếp theo dự kiến sẽ có khoảng 300 căn hộ dịch vụ từ 4 dự án. Trong đó có 260 căn hộ từ 3 dự án ở khu vực ngoài trung tâm.

Tình hình hoạt động thị trường căn hộ dịch vụ

Tình hình hoạt động tiếp tục xu hướng giảm. Trong Q1/2021, giá thuê trung bình là 22USD/m2/tháng, giảm -2% theo quý. Trong khi công suất thuê trung bình là 63%, giảm -2 điểm phần trăm theo quý. Công suất chủ yếu bị ảnh hưởng từ việc hủy hợp đồng dài hạn và nhu cầu ngắn hạn giảm.

Để thu hút người thuê mới và duy trì các hợp đồng thuê hiện có, chủ nhà đã cung cấp nhiều ưu đãi hơn như giảm giá thuê, tăng phụ cấp điện nước và miễn phí nâng cấp.

Triển vọng khả quan

Về dài hạn, triển vọng phân khúc rất khả quan: dự báo tăng trưởng kinh tế tăng trưởng mạnh, quá trình triển khai vắc xin Covid trên toàn cầu và gia tăng FDI, tất cả đều cho thấy nhu cầu ngày càng tăng. Tuy nhiên, tình hình của phân khúc trong ngắn hạn sẽ tiếp tục bấp bênh, do các chuyến bay thương mại vẫn còn hạn chế đồng thời lượng chuyên gia nước ngoài giảm.

Trong Q1/2021, tổng vốn FDI đăng ký vào TP.HCM là 679 triệu USD, bao gồm 44% vốn FDI bổ sung. Vốn FDI đăng ký mới là trên 117 triệu USD từ 7 dự án mới, đây là mức thấp nhất trong vòng 5 năm.

Nguồn vốn FDI trong Q1/2021 chỉ bằng 65% khi so sánh với Q1/2020. Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM đặt mục tiêu cho tổng vốn FDI trong năm 2021 của TP.HCM là 5,4 tỷ USD, tăng 1,4 tỷ USD so với cùng kỳ năm trước.

Kỳ 2 =>  Thị trường Biệt Thự, Nhà Phố tại HCM, quý 1/2021

Mộc Nhiên/ Nguồn Savills

Xem thêm: 

BÁO CÁO & PHÂN TÍCH 

Xem thêm bài viết liên quan:

• Tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM quý I/2021