Không ồn ào như thị trường nhà phố, lúc thì “nóng sốt”, lúc thì “nguội lạnh”, phân khúc nhà phố chuyển động theo cách riêng của nó. Các giao dịch vẫn âm thầm diễn ra, một phần là do tâm lý thích mua nhà ở kèm đất của nhiều người. Tuy nhiên, khi nói về độ rủi ro trong giao dịch mua bán thì hai phân khúc này chẳng khác nhau là mấy.
NGƯỜI DÂN “CHUỘNG” NHÀ KÈM VỚI ĐẤT
Lần đầu tiên kể từ khi gia nhập thị trường bất động sản, Công ty Propzy vừa nghiên cứu thí điểm, công bố báo cáo thị trường nhà phố quận Phú Nhuận. Công ty này cho biết đây là bước khởi đầu cho kế hoạch mở rộng độ phủ nghiên cứu nhiều quận, huyện khác nhau trên toàn Tp.HCM trong thời gian tới.
Theo Propzy, chỉ tính riêng chín tháng đầu năm 2016, tổng số giao dịch được ghi nhận tại quận này là 1.779 căn nhà và đất ở. Phú Nhuận có các giao dịch thuận lợi hơn hẳn các khu vực khác về tính pháp lý, chỉ có một số ít bất động sản bị hạn chế trong vấn đề cập nhật thừa kế.
Điểm nhấn của Phú Nhuận là ba cung đường bất động sản có giá trị thương mại cao nằm gần khu trung tâm quận 1. Cụ thể, khu vực Phan Xích Long là phố ngân hàng và các chuỗi ẩm thực quốc tế, thuần Việt. Trong khi đó, Nguyễn Văn Trỗi là con đường ngoại giao nối liền sân bay Tân Sơn Nhất với khu trung tâm xuất hiện dày đặc các showroom và cao ốc văn phòng. Con đường Lê Văn Sĩ ngập tràn các shop thương mại đủ mọi ngành nghề: thời trang, mỹ phẩm. Giá đất mặt tiền ba cung đường thương mại này giao động trong khoảng 120 – 280 triệu đồng/m2.
Theo Propzy, trong 24 quận, huyện thì Phú Nhuận có sự ổn định về mặt dân cư và không bị xáo trộn nhiều bởi quy hoạch. Giao dịch nhà đất tại quân này thời gian vừa qua khá ấn tượng. Trong tổng số thương vụ mua bán đề cập trên, giá trị giao dịch từ 1,5 – 3 tỷ đồng chiếm 35%, từ 5-7 tỷ đồng chiếm 30%. Đây là hai phân khúc giá chủ đạo trong khu vực này. Loại sản phẩm thường giao dịch là nhà phố trong hẻm, mua với mục đích để ở, diện tích trung bình thường nằm trong khoảng từ 35 – 70 m2.
Đặc điểm pháp lý Phú Nhuận là có tính ổn định cao. Tình hình phát triển bất động sản không quá “nóng sốt” như các khu quy hoạch mới, khu dân cư mới nên tính pháp lý về giấy tờ, thủ tục trong giao dịch cũng mang tính chất ổn định hơn so với các quận khác. Các tình huống pháp lý trong giao dịch tại khu vực này thường không có nhiều vướng mắc, giao dịch thuận lợi, chỉ có một số ít bất động sản bị hạn chế trong vấn đề cập nhật thừa kế.
Nhìn chung thị trường nhà phố tại Tp.HCM, Propzy cho rằng với sự vượt trội về nguồn cung, rổ hàng hóa của nhà phố riêng lẻ phủ rộng khắp ở nhiều địa bàn 24 quận, huyện trong thành phố. Trong đó, khu vực có nhà phố được nhiều người chọn mua để an cư, đầu tư, tích lũy tài sản nhiều nhất là các quận: 7, 9, 12, Gò Vấp và Thủ Đức. Nguyên nhân là do các vị trí này giá cả mềm hơn so với các khu vực trung tâm thành phố và phần còn lại của thị trường.
Propzy dự báo trong vòng 12 tháng tới, thị trường nhà phố riêng lẻ tiếp tục là kênh đầu tư tài sản được nhiều người quan tâm. Có hai nguyên nhân khiến nhà phố sẽ thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư trong thời gian tới. Thứ nhất là do người Việt, đặc biệt là người sống tại thành thị, vẫn nặng tư tưởng sở hữu nhà gắn liền với đất. Thứ hai, thị trường nhà chung cư và các kênh đầu tư có tỷ lệ tăng giá không cao bằng nhà phố.
RỦI RO TIỀM ẨN
Mặc dù được đánh giá đầy tiềm năng, nhưng mua bán nhà phố chưa bao giờ dễ dàng, nếu không có sự chuẩn bị kỹ. Với người bán, việc định giá sao giá trị căn nhà khiến việc mua bán mãi không xong. Có thể do không quen, chủ nhà dễ bối rối với thủ tục hành chính, đó là chưa nói đến khả năng bị làm phiền, bị ép giá, thậm chí lừa đảo. Với người mua, đôi khi sự vội vàng trong giao dịch đôi khi dẫn tới phiền toái về sau.
Chị Thu, hiện công tác tại một doanh nghiệp nhà nước, kể chuyện chị vừa bán căn nhà nhỏ ở huyện Nhà bè để mua một căn nhà cấp 4 tại Gò Vấp cho gần nơi làm việc. Ban đầu, bạn bè khuyên chị nên mua căn hộ chung cư cho an toàn, một phần vì chị sống một mình, một phần vì nhiều dự án đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt phù hợp với thu nhập của chị. Nhưng chị từ chối, sống ở nhà phố thoải mái hơn. Từ thông tin rao vặt trên mạng và sau vài lần đi lại, chị Thu đã nhanh chóng “xuống tiền” mua căn nhà ở Gò Vấp với giá 1,3 tỷ đồng.
Những rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà đất diễn ra âm thầm
Chỉ đến khi dọn về ở chị mới biết, đây là căn nhà cũ, nhà đất dưới 1 tỷ được “mông má” lại trước khi bán. Bên dưới lớp sơn, tường nhà bắt đầu thấm loang lổ, trong khi dưới sàn thì cống xả thường xuyên bị nghẹt vì quá nhỏ. Quá bực mình, chị treo biển bán nhà khi chưa ở đầy hai tháng. Song vấn đề khiến chị đau đầu hiện nay là tìm đâu ra 400 triệu đồng trả nợ vay ngân hàng để lấy giấy chủ quyền nhà về. Làm sao bán được nhà khi sổ đang “cắm” ở ngân hàng?
Trường hợp của chị Huyền ở quận 4 thì hơi khác. Nghe người quen giới thiệu, chị đến xem một căn nhà nhỏ ở Xóm Chiếu có giá bán khoảng 900 triệu đồng. Thấy giá hời và sợ người khác mua mất, chị Huyền vội vàng đặt cọc 50 triệu đồng ngay lần xem đầu tiên. Đến khi làm thủ tục giấy tờ mới vỡ lẽ, giấ chủ quyền căn nhà đó đang “cắm” trong ngân hàng, chủ nhà nói đưa đủ tiền sẽ lấy sổ ra đưa cho chị. Chị Huyền vào thế tiến thoái lưỡng nan, làm sao có thể đưa hàng trăm triệu đồng cho chủ nhà mà không có gì đảm bảo? Lỡ người đó không giao nhà thì sao… Vất vả lắm chị mới lấy lại được tiền cọc.
Theo Propzy, mua bán nhà phố phức tạp hơn các loại hình bất động sản khác do những rủi ro, thách thức về thủ tục hành chính, pháp lý, quy hoạch, phương thức thanh toán,… Những yếu tố này luôn đánh đó, làm nản lòng người mua, khiến họ như lạc vào ma trận. Thực tế cho thấy, nhiều giao dịch nhà phố gặp các vướng mắc về pháp lý nếu không được chuẩn bị tốt ngay từ ban đầu trước khi tiến hành giao dịch. Những vướng mắc này phần lớn có thể tiềm ẩn rủi ro cho người mua.
Công ty này nhận định, có ít nhất bốn mối rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch nhà phố. Thứ nhất là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở chưa đủ điều kiện giao dịch ngay. Nếu vướng phải bước này, bên mua nếu không sớm phát hiện ra có thể dẫn đến tiền mất tật mang. Thứ hai là giấy phép xây dựng có thể không thỏa hiện trạng nhà khi bạn mua bán. Thứ bai là giấy tờ nhân thân chủ sở hữu (CMND, Hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân có hiệu lực,…) chưa được cập nhật. Thứ tư là các thỏa thuận liên quan đến phương thức thanh toán. Chẳng hạn thanh toán theo tiến độ như thế nào, thanh toán qua ngân hàng hay tiền mặt, bắt đầu trả tiền từ lúc nào, …
Ông John Le – CEO Propzy Việt Nam cho rằng ngay cả những người có kinh nghiệm mua bán cũng khó tránh khỏi tiến mất tật mang nếu bỏ qua giai đoạn tư vấn, hỗ trợ pháp lý. Vấn đề lớn nhất trên thị trường nhà phố hiện nay là một giải pháp giúp khách hàng giảm các rủi ro và khó khăn trong giao dịch.
SÁU BƯỚC GIAO DỊCH AN TOÀN
1. Sàng lọc thông tin bất động sản ở những kênh uy tín
2. Tiến hành kiểm tra sản phẩm, nếu có hình ảnh tham khảo phải đảm bảo tính xác thực trước khi đặt lịch đi xem
3. Kết nối trực tiếp với một đầu mối có đủ năng lực giúp quản lý tất cả mọi thủ tục từ kiểm tra quy hoạch. Pháp lý, thương lượng các điều khoản và chuyển nhượng quyền sở hữu, tránh các rủi ro cho đến khi giao dịch thành công.
4. Kiểm tra quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã đủ điều kiện giao dịch hay chưa
5. Kiểm tra giấy tờ nhân thân (CMND, hộ khẩu, xác nhận tình trạng hôn nhân có hiệu lực,…) đã được cập nhật và xác minh rõ ràng hay chưa
6. Cụ thể các thỏa thuận liên quan đến phương thức thanh toán
Theo Propzy
Một số bài viết mà bạn có thể quan tâm:
- Đâu là yếu tố làm tăng giá trị BĐS quận Phú Nhuận
Bài viết liên quan: